Nebankovní zástava na nemovitosti a její prodej

„Na listu vlastnictví svítí nebankovní zástava.“ V tu chvíli většině lidí proběhne hlavou: tohle je neprodejné. Kupující se lekne, nedostane dostatek informací a prodej se začne zadrhávat.

Nebankovní zástava na nemovitosti a její prodej nemusí být takový problém, pokud víte, jak na to. Jen to není klasický prodej „podpis–katastr–hotovo“. U nebankovní zástavy rozhodují dvě věci: typ kupujícího a ochota věřitele spolupracovat.

V tomto článku se vám pokusím dát základní informace, které je potřeba znát. Stále ale platí, že pro správné řešení je potřeba hlídat velké množství okolností. Ve své realitní praxi jsem na tento případ narazila již několikrát, pokud právě řešíte podobnou situaci, neváhejte se mi ozvat. Každý prodej může mít svá specifika, která je potřeba předem znát a zvážit.

Dvě otázky, které rozhodnou o průběhu

Než se pustíte do prodeje, položte si:

1. Má kupující hotovost, nebo hypotéku?
2. Kdo je zástavní věřitel a jak je otevřený jednání?
   (Nebankovní společnost, investor, fyzická osoba… každý funguje trochu jinak.)

Tohle jsou přesně proměnné, které často udělají rozdíl mezi rychlým prodejem a několikaměsíčním martýriem.

Kupující s hotovostí = nejjednodušší varianta

Hypotéka = složitější varianta (nejvíc kvůli bance)

Jakmile kupující financuje hypotékou, největší výzva bývá:

• najít vhodnou banku, která je ochotná takový případ zpracovat,
• správně nastavit smlouvy a postup tak, aby seděly všem stranám:
  • kupující,
  • prodávající,
  • zástavní věřitel.

Tady už to není „jen o papírech“. Je to o koordinaci a komunikaci. Často právě v tomhle místě rozhoduje, jestli je na transakci někdo, kdo to umí řídit (makléř + advokát + hypoteční specialista).

Věřitel je klíč: někdo spolupracuje, někdo to brzdí

Nebankovní zástava sama o sobě není problém. Problém je, když:

• věřitel dává vyčíslení pozdě nebo nejasně,
• chce nestandardní podmínky,
• zdržuje vydání dokumentů pro výmaz,
• nebo se vše řeší na poslední chvíli.

Naopak, když je věřitel konstruktivní a jasně řekne „za těchto podmínek po úhradě vydám potvrzení“, prodej se dá zvládnout i s kupujícím, který si bude brát úvěr.

Co kupující potřebuje slyšet, aby neutekl

Kupující se obvykle nebojí zástavy. Bojí se věty: „To se nějak vyřeší.“

Uklidňuje ho, když hned na začátku vidí:

• vyčíslení dluhu k určitému datu,
• jasný plán, jak se dluh uhradí (ideálně přes úschovu),
• informaci, co přesně věřitel vydá pro výmaz zástavy,
• a u hypotéky potvrzení, že se to řeší se správnou bankou a správně smluvně.

A největší zlom často nastane ve chvíli, kdy se všechny strany shodnou na znění smluv.

Pokud to řešíte právě teď

Každý případ je jiný — někdy je to otázka dvou telefonátů, jindy je to přesná právní práce a dobré vyjednávání.

Když mi napíšete, stačí mi tři věci:

1. co je za zástavu na LV (kdo je věřitel + jestli je tam ještě banka),
2. jestli má kupující hotovost nebo hypotéku,
3. lokalita a typ nemovitosti.

Řeknu vám, jaký postup je nejrealističtější, na co si dát pozor a jak to nastavit tak, aby to nespadlo na financování nebo papírech.

Nejste si jistí, jestli je vaše situace řešitelná?